Le crédit relais
Le crédit relais sert principalement à profiter d’une avance de la banque avant que votre apport soit constitué par le produit d’une revente programmée d’un bien que vous possédez. Ce crédit relais vient donc compléter le prêt immobilier que vous demandez à titre principal.
En effet, dans le cas où un acheteur vend son bien immobilier dans le but d’en acquérir un autre, la revente peut durer plus longtemps que prévu. Le crédit relais permet alors de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité, et de faire coïncider naturellement vente et achat des deux biens immobiliers.
Deux types de crédit relais existent: le crédit relais "sec", consenti pour un ou deux ans, et le crédit relais, jumelé à un prêt immobilier sur le long terme.
Pour chacun d’entre eux, la durée du prêt relais varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien immobilier que vous détenez et que vous mettez en vente.
Pendant la durée du crédit relais, vous ne remboursez que les intérêts, le capital sera remboursé à la revente du bien, ce qui évite de cumuler les mensualités de l’ancien prêt immobilier qui court toujours, et le nouveau prêt immobilier mis en place pour la nouvelle acquisition.
Pour l’emprunteur, il se présente alors deux options de remboursement.
Soit l'emprunteur rembourse les intérêts mensuellement, attendant la vente de son bien immobilier pour rembourser tout le capital d’un seul coup. Cette formule est avantageuse sur le plan du coût global mais aussi plus lourde à supporter, car l’emprunteur doit faire face aux charges mensuelles de remboursement de son prêt immobilier à titre principal pendant cette période.
Soit il rembourse le tout, intérêts et capital en différé, lors de la revente du bien. Pas de charges mensuelles donc, mais attention : au final la facture peut être plus lourde si l’établissement prêteur prévoit des frais pour le différé de paiement.
A titre d’exemple pour un prêt relais qui dure 6 mois.
• Montant de votre achat : 400.000 €
• Montant de la vente de votre bien immobilier : 300.000 €
• La banque prendra en compte 70 % de la valeur pour le prêt relais : 300.000 € x 70% = 210.000 € = montant du prêt relais.
• Montant du prêt complémentaire : 400.000 € - 210.000 € = 190.000 €
• Taux d’intérêt du prêt relais : 3.50 %
• Intérêts du prêt relais pendant 6 mois : 3.50 % / 12 X 2100 = 612 euros par mois.
Sur 6 mois : 612 € x 6 = 3674 € à régler mensuellement ou d’un coup lors de la revente de votre bien immobilier, objet du prêt relais.
Avantages et inconvénients des deux crédits :
Le crédit relais « sec » : jugé trop onéreux, la plupart des banques ne le proposent plus. D’autant qu’en ajoutant les frais de dossier et une prise d’hypothèque, le coût du prêt devient prohibitif.
Le crédit relais jumelé à un prêt immobilier sur le long terme : il s’agit d’un seul prêt, couvrant la totalité du montant de la nouvelle acquisition et parfois même les frais de notaire. L’emprunteur dispose alors de 12 à 24 mois pour vendre son bien. Une fois la vente réalisée, le produit de la vente est versé sous forme de remboursement anticipé d’une partie du crédit de la nouvelle acquisition et ce, sans pénalité. Autre avantage : le taux d’intérêt de ce prêt est inférieur à celui d’un prêt relais sec.
Attention ! En cas de vente pour cause de mobilité professionnelle ou perte d’emploi liée à un plan social, les salariés des entreprises assujetties au 1% logement peuvent bénéficier d’un prêt-relais à 1% sur un an, renouvelable une fois. Ce prêt couvre 70% de la valeur du bien à vendre (dans la limite de 106 000 € en région parisienne, et de 64 000 à 82 500 € dans les autres régions)
Petite astuce concernant la garantie prise sur le crédit relais.
Généralement, les banque prennent des garanties (hypothèque ou caution) qui occasionnent des frais. En ce qui concerne, le prêt relais, ces frais sont ne sont pas nécessaires car le prêt ne dure que quelques mois.
Dans ces conditions, certaines banques acceptent de ne pas prendre de garantie et se limite à une promesse d’affectation hypothécaire en cas de problème de vente du bien, adossé au prêt relais. Cela évite ainsi des frais de garantie.
Autre astuce pour le crédit relais : l’assurance peut être moins chère sur cette partie de crédit car le risque n’est pas le même que sur celui qui dure plusieurs dizaine d’année. Dans ces conditions, il ne faut pas hésiter à négocier le prix de l’assurance sur ce prêt. Certains emprunteurs souhaitent ne pas être assurés sur ce type de prêt, mais c’est à leur risque et péril si la banque accepte de ne pas prendre d’assurance sur cette ligne de crédit.
Outils de calcul & simulations
- Capacité d'emprunt
Ce simulateur vous permet de calculer le montant que vous pourrez emprunter selon la mensualité que vous pouvez allouer à votre projet. Il vous indiquera également le coût total du crédit selon la durée et le taux choisi.
- Calcul de mensualités
Le simulateur de mensualités vous permet de calculer votre charge mensuelle en fonction du montant emprunté, de la durée et du taux. Il vous indiquera également le coût du crédit et le coût total de votre acquisition.
- Tableau d'amortissement
Le tableau d'amortissement vous présente sous forme d'échéancier le montant dû à chaque mensualité en montrant la répartition du remboursement entre le capital accumulé, les intérêts et le capital restant dû.
- Durée d'emprunt
Simulateur vous permettant de connaitre la durée sur laquelle vous pouvez emprunter en fonction du montant du crédit, de la mensualité (attention au taux d'endettement maxi de 35%) et du taux.
- Frais de notaire
Simulateur permettant de faire une estimation du montant des frais de notaire pour votre projet immobilier.
- Frais de garantie
Les 3 garanties les plus utilisées sont l'hypothèque, le PPD (Privilège de Prêteur de Deniers), la caution crédit logement. Ce simulateur sert à estimer le montant des frais de garantie de l'hypothèque et du PPD .
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